公募REITs二级市场上周小幅上涨，又有产品出现项目退租、降租情况
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每经记者 李蕾 每经编辑 叶峰
《每日经济新闻》获悉，上周公募REITs市场出现小幅上涨，产权类公募REITs中园区基础设施类REITs涨幅靠前，特许经营类公募REITs中水利设施类小幅下跌，各类型公募REITs成交额和换手率有所分化。
全市场已经上市的57只公募REITs产品中，环比上涨的达到44只。除上周刚刚上市的华安外高桥REIT和平安宁波交投REIT外，领跑市场的三只产品分别为华夏杭州和达高科产园REIT、华安百联消费REIT和华安张江产业园REIT，环比涨幅分别为6.90%、4.77%和3.88%。环比下降的产品则减少至10只，并且跌幅超过2%的产品仅有富国首创水务REIT。
行业方面仍有多项重磅动态值得关注。例如，在经营层面，上周又有产品出现了项目退租、降租的情况，引发市场关注。另外，沪深两所修订基础设施REITs审核指引，旨在优化结构、强化规范，突出资产特性，提升信息披露，明确项目分类与收益要求，完善监管机制，提升REITs效能等。
据国金证券数据，截至12月27日，仍在交易所受理阶段的REITs产品共有8只，处于已通过待上市状态的REITs共有11只。
二级市场小幅上涨，产业园区REITs表现持续优异
临近年底，在经历了一周的短暂回落后，上周公募REITs二级市场又迎来小幅上涨。中证REITs（收盘）指数上周五收至786.2，年内上涨3.93%，周上涨1.36%；中证REITs全收益指数963.74，年内上涨11.83%，周上涨1.36%。
从REITs持有项目的行业类型来看，上周产业园区类上涨2.56%、仓储物流类上涨1.99%、生态环保类下跌0.85%、高速公路类上涨0.84%、能源类上涨0.60%、保租房类上涨0.57%、消费类上涨1.94%；周度收益表现由高到低排序依次为：产业园区类>仓储物流类>消费类>高速公路类>能源类>保租房类>生态环保类。
具体产品方面，根据Wind数据，已上市的57只产品中，环比上涨的增加至44只。除去上周刚刚上市的华安外高桥REIT和平安宁波交投REIT，领跑市场的三只产品分别为华夏杭州和达高科产园REIT、华安百联消费REIT和华安张江产业园REIT，环比涨幅分别为6.90%、4.77%和3.88%。
相比之下，环比下降的产品则减少至10只。跌幅最大的三只产品分别是富国首创水务REIT、华泰紫金宝湾物流仓储REIT和华泰南京建邺REIT，环比涨跌幅分别为-2.05%、-1.37%和-1.34%。
成交量和换手率方面，根据国金证券数据，红土创新盐田港REIT、华夏合肥高新REIT、华夏基金华润有巢REIT上周成交量靠前，分别是0.55亿份、0.39亿份、0.35亿份；此外，华泰江苏交控REIT、工银蒙能清洁能源REIT、国泰君安临港创新产业园REIT换手率较高，分别是16.80%、13.98%、11.99%。
又有产品出现项目退租、降租情况，沪深两所修订REITs审核指引
值得一提的是，上周又有个别REITs出现了项目退租、降租的情况。
平安证券在研报中指出，上周REITs经营层面有两件重要事项，首先就是招商蛇口保租房重要企业租户的集中退租，涉及143套房源（数量占比15%），按可租面积计算，或导致整个REITs出租率下降约19%。一方面，募集时预测现金流已考虑到该项目集中退租的风险，另一方面，原始权益人为退租提供业绩补偿承诺。截至上周末，招商蛇口保租房仅较退租前高点下降2%，且冲击未扩散到保租房板块其他个券。
第二个事项涉及降租。12月28日，嘉实京东公告重庆项目续约价格，每平米月租金将由当前的23.98元下降至20.16元，基金管理人预计，2025年三个底层资产项目的运营收入将较2023年时的预测水平低2.03%。对此，平安证券分析，一方面经过武汉项目降租续约后，市场对重庆项目降租已有一定预期，嘉实京东REIT价格已较2023年末下降12%，当前现金分派率已高于板块平均；另一方面，原始权益人宣布在2年内1亿元增持嘉实京东REIT，增持期后6个月不减持。结合当前REITs情绪偏强，预计重庆项目退租对REITs价格的影响偏向平缓。
“策略上，高供给、经营负面事件对REITs走势的冲击相对有限，体现当前REITs市场情绪较佳，不排除风险偏好提升，估值较低的产业园、仓储物流、交通等周期板块或有一定补涨机会。”
另外，上周沪深两所修订REITs审核指引，也引发市场的关注与热议。
12月27日，沪深两所同步发布REITs审核关注事项指引（2024修订）。本修订是对2023年5月发布的上一版本指引的修订更新，有利于进一步完善REITs规则体系，提升REITs核查及信息披露的规范性、有效性和针对性，督促市场参与主体归位尽责，切实保护投资者合法权益，促进REITs市场常态化发行和高质量发展。
中信建投证券对此表示，一方面，修订明确了项目首发规模、收益性要求，新增附属及共用资产入池等有关要求，细化项目信披标准，规范资产评估及运营管理行为；另一方面，新修订指引也明确了对产业园区等共五类资产的差异化要求，完善了大类资产核查标准体系，提高了信披核查针对性。“我们认为新修订指引的出台标志着REITs监管渐趋完善，其在资产合规性、估值审慎性和运营管理规范性等方面要求细化趋严，符合监管抓牢REITs发行审核，持续压实REITs估值的一贯工作基调。”
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